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The Real Estate Buying Process in Costa Rica

The real estate buying process in Costa Rica is quite easy and straightforward as long as you have a good real estate agent who can ensure that you are protected with a comprehensive purchase contract, a reputable attorney, a safe 3rd party escrow account, qualified home inspectors and more. There is no Multiple Listing Service (MLS) nor real estate licensing requirements in Costa Rica, but there is the obligation to be registered in SUGEF, the public entity overseeing the stability, resilience, and efficiency of the national financial system, and therefore it’s important to work with a seasoned agent, who is registered with SUGEF, and who knows the market extensively and has experience in the process. 

Once you find a property that you are interested in making an offer on, we (Dream Living Costa Rica) will draft a formal purchase agreement that you will sign and will be presented to the Seller via the Seller’s agent. Often times the Seller will offer a counteroffer and we will go back and forth until we hopefully come to an agreement. The purchase agreement will detail the deposit amount, length of closing, who will pay the closing costs (see the section on Closing Costs), if there will be a home inspection, the inventory that is included as well as other legal details. The contract will also mandate that all utilities, property taxes, HOA fees (if applicable) and all other operational expenses are paid through the closing date. The length of closing is completely negotiable between the Buyer and Seller but once the attorney has completed the due diligence and given green light to move forward then the closing can take place rather quickly. However, it is very typical to structure a contract for a 30-day closing. Purchase prices are almost always negotiated in US dollars. 

Once the Buyer and Seller have signed the acceptance of a purchase agreement then then we will do the following.  

  1. You will need to hire an attorney to begin performing the due diligence on the property to ensure that the title can be transferred without any issue. Normally the attorney is allotted with 10 – 15 days in order to carry out this process during with time any deposit would be fully refundable until the termination of this period. The attorney should provide you with a detailed report of all their findings and recommendations and we can refer an excellent English Speaking attorney to you who specializes in real estate transactions in the area you are purchasing. 
  2. We would begin the process of opening an escrow account with a 3rd party company where all monies will be held until the closing and distributed by the escrow agent per the signed instructions of the Buyer and Seller. We can recommend different companies with whom we have done countless transactions and they will provide account information in order to make a national or international wire transfer. Due to money laundering regulations, the escrow company will require that you furnish financial information in order to prove the source of funds that most likely will include 2 years tax returns and 3 months bank statements. 

Why you should use escrow services? 

  1. Protects the buyer – The alternative to using an escrow account would be to pay a deposit directly to the Seller or to your attorney. It is never a good idea to pay a deposit to a Seller especially prior to the due diligence being completed. Deals can fall apart even at the closing table and trying to get a deposit back could take years in court. Depositing with an attorney has its risks because normally their accounts aren’t regulated. Most attorneys won’t have insurance on their accounts either.  
  2. Protects the seller – most sellers will feel more confident with funds being held with a non-biased 3rd party rather than with the buyer’s attorney. There have been cases where the buyer decides to back out once funds are non-refundable and their attorney simply gives them their money back leaving the Seller in a position where they would have to sue the buyer to obtain that deposit. It is the escrow company’s job to hold or distribute the funds according to the purchase agreement. 
  3. Closings are easier – without funds in escrow closings can take hours requiring everyone to go to the bank and wire funds while simultaneously signing the transfer deed or share transfer. With funds in escrow, once the transfer deed is signed the escrow agent can immediately make payment.
  4. If the due diligence process yields positive results, then we can move toward the closing by depositing the remaining purchase funds with the escrow company. 
  5. A final closing statement will need to be signed by both the Purchaser and Seller that will detail all the wire distributions at the closing. 
  6. The transfer deed will be signed by the Purchaser and Seller or by their representative to whom they granted a special power of attorney and the wire transfers will be immediately executed. 
  7. Once the transfer deed has been signed by both parties, the property will have legally been transferred. However, the attorney will need to file the deed with the National Property Registry and within 7-10 days the new ownership will be updated within their system. 





The Real Estate Buying Process in Costa Rica

El proceso de compra de bienes raíces en Costa Rica es bastante fácil y directo siempre que tenga un buen agente de bienes raíces que pueda garantizar que esté protegido con un contrato de compra integral, un abogado de buena reputación, una cuenta segura de terceros, inspectores de viviendas calificados y más. No existe un Servicio de Listado Múltiple (MLS) ni requisitos de licencias de bienes raíces en Costa Rica, pero existe la obligación de registrarse en SUGEF, la entidad pública que supervisa la estabilidad, la resistencia y la eficiencia del sistema financiero nacional, y por lo tanto es importante para trabajar con un agente experimentado, que está registrado en SUGEF y que conoce ampliamente el mercado y tiene experiencia en el proceso.

Una vez que encuentre una propiedad en la que esté interesado en hacer una oferta, nosotros (Dream Living Costa Rica) redactaremos un acuerdo de compra formal que usted firmará y se le presentará al Vendedor a través del agente del Vendedor. Muchas veces el vendedor ofrecerá una contraoferta y iremos y veniremos hasta que lleguemos a un acuerdo. El acuerdo de compra detallará el monto del depósito, la duración del cierre, quién pagará los costos de cierre (consulte la sección sobre Costos de cierre), si habrá una inspección de la casa, el inventario que se incluye y otros detalles legales. El contrato también exigirá que todos los servicios públicos, impuestos a la propiedad, tarifas de HOA (si corresponde) y todos los demás gastos operativos se paguen hasta la fecha de cierre. La duración del cierre es completamente negociable entre el Comprador y el Vendedor, pero una vez que el abogado haya completado la diligencia debida y haya dado luz verde para avanzar, el cierre puede tener lugar bastante rápido. Sin embargo, es muy típico estructurar un contrato para un cierre de 30 días. Los precios de compra casi siempre se negocian en dólares estadounidenses.

Una vez que el Comprador y el Vendedor hayan firmado la aceptación de un acuerdo de compra, haremos lo siguiente.

  1. Deberá contratar a un abogado para comenzar a realizar la diligencia debida en la propiedad para asegurarse de que el título se pueda transferir sin ningún problema. Normalmente, al abogado se le asignan 10 a 15 días para llevar a cabo este proceso y, con el tiempo, cualquier depósito será reembolsable por completo hasta la finalización de este período. El abogado debe proporcionarle un informe detallado de todos sus hallazgos y recomendaciones y podemos recomendarle un excelente abogado de habla inglesa que se especialice en transacciones de bienes raíces en el área que está comprando.
  2. Comenzaríamos el proceso de abrir una cuenta de depósito en garantía con una compañía de terceros donde todos los fondos se retendrán hasta el cierre y serán distribuidos por el agente de depósito de acuerdo con las instrucciones firmadas por el Comprador y el Vendedor. Podemos recomendar diferentes compañías con las que hemos realizado innumerables transacciones y proporcionarán información de la cuenta para realizar una transferencia bancaria nacional o internacional. Debido a las regulaciones de lavado de dinero, la compañía de depósito requerirá que usted proporcione información financiera para probar la fuente de fondos que probablemente incluirá declaraciones de impuestos de 2 años y estados de cuenta bancarios de 3 meses.

¿Por qué debería usar los servicios de fideicomiso?

  1. Protege al comprador: la alternativa al uso de una cuenta de depósito en garantía sería pagar un depósito directamente al Vendedor oa su abogado. Nunca es una buena idea pagar un depósito a un Vendedor, especialmente antes de que se complete la diligencia debida. Los acuerdos pueden desmoronarse incluso en la mesa de cierre y tratar de recuperar un depósito podría llevar años en los tribunales. Depositar con un abogado tiene sus riesgos porque normalmente sus cuentas no están reguladas. La mayoría de los abogados tampoco tendrán seguro en sus cuentas.
  2. Protege al vendedor: la mayoría de los vendedores se sentirán más seguros con los fondos retenidos con un tercero imparcial en lugar de con el abogado del comprador. Ha habido casos en los que el comprador decide retirarse una vez que los fondos no son reembolsables y su abogado simplemente les devuelve su dinero dejando al Vendedor en una posición en la que tendrían que demandar al comprador para obtener ese depósito. Es el trabajo de la compañía de custodia retener o distribuir los fondos de acuerdo con el acuerdo de compra.
  3. Los cierres son más fáciles: sin fondos en custodia, el cierre puede llevar horas, lo que requiere que todos vayan al banco y transfieran fondos al mismo tiempo que firman la escritura de transferencia o comparten la transferencia. Con los fondos en custodia, una vez que se firma la escritura de transferencia, el agente de custodia puede realizar el pago de inmediato.
  4. Si el proceso de diligencia debida arroja resultados positivos, entonces podemos avanzar hacia el cierre depositando los fondos de compra restantes con la compañía de depósito en garantía.
  5. El Comprador y el Vendedor deberán firmar una declaración final de cierre que detallará todas las distribuciones electrónicas en el cierre.
  6. La escritura de transferencia será firmada por el Comprador y el Vendedor o por su representante a quien otorgaron un poder especial y las transferencias electrónicas se ejecutarán de inmediato.
  7. Una vez que la escritura de transferencia haya sido firmada por ambas partes, la propiedad habrá sido transferida legalmente. Sin embargo, el abogado deberá presentar la escritura ante el Registro Nacional de la Propiedad y dentro de 7-10 días la nueva propiedad se actualizará dentro de su sistema.