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Closing Costs

Closing Costs

Closing costs are always negotiable but it is common practice in Costa Rica to see either the costs split 50/50 between Buyer and Seller or with the Buyer paying for all the costs although any variation thereof can exist. 

There are two scenarios when purchasing or selling property.

  1. Share Transfer Agreement: This scenario occurs when the corporation that owns the property is purchased by the Seller. The corporation therefore remains the owner of the property and at Closing, the board of directors will be modified to remove the Seller and include the Buyer. Additionally, new shares of stock will be issued that reflect the buyer’s interest in the property. Since the owner does not change you avoid significant fees associated with recording a new owner with the Costa Rican National Registry.

Typical Closing Costs for a Share Transfer Agreement:

  • Legal Fees                     1.25% + 13% tax on legal fees
  • Transfer Tax                 1.5%
  • Escrow Service             $678 includes IVA and assumes a transaction under $500,000
  • Recording Costs $200

Example on a Purchase/Sale of $200,000

  • Legal Fees + tax             $2,825
  • Transfer Tax                   $3,000
  • Escrow Service              $678
  • Recording Costs $200

TOTAL                        $6,703

If all fees are split 50/50, then each the Buyer and Seller would pay $3,351.50.

  • Property Transfer: This scenario occurs when the property is sold and a new owner is registered with the Costa Rican National Property Registry. For example, if a property is owned in a corporation but is sold and put into another corporation or into the personal name of the Buyer then you have a property transfer. The attorney will draft a Transfer Deed and the new owner will be recorded in the Costa Rican National Property Registry. 

Typical Closing Costs for a Property Transfer:

  • Legal Fees                      1.25% + 13% tax on legal fees
  • Transfer Tax                   1.5%
  • Escrow Service              $678 includes IVA and assumes a transaction under $500,000
  • Recording Costs 0.85% approximately as they may vary depending on the value of the transfer and type of property

Example on a Purchase/Sale of $200,000

  • Legal Fees + tax             $2,825
  • Transfer Tax                   $3,000
  • Escrow Service              $678
  • Recording Costs $1,700

TOTAL            $8,203

If all fees are split 50/50, then each the Buyer and Seller would pay $4,101.50.

Notes:

The difference in cost between the Share Transfer Agreement and the Property Transfer is due to the higher cost to record a new owner. 

It is recommended to own property within a corporation for reasons that are detailed in the following section so if you need to create a new corporation then the cost is approximately $400 to $650.

Normally the Buyer will be responsible to pay the entire amount of the Escrow Service.  

If you are not able to be present at the closing, then you can easily grant a special power of attorney to anyone you choose assuming that you purchase the property with a Costa Rican corporation. The cost for the power of attorney is normally $200. 

In the past, the Share Transfer Agreement was very common because the transfer tax was avoided by transferring the corporation. However, changes in the law now require the transfer tax to be paid whenever a property is sold. Therefore, it is more common today for an attorney to recommend a property transfer over the share transfer due to the possibility of inheriting any unforeseen liabilities attached to the corporation that owns the property.

Costs de Cierre

Los costos de cierre siempre son negociables, pero es una práctica común en Costa Rica ver que los costos se dividen 50/50 entre el Comprador y el Vendedor o que el Comprador paga todos los costos, aunque puede existir cualquier variación de los mismos.

Hay dos escenarios al comprar o vender una propiedad.

  1. Acuerdo de transferencia de acciones: este escenario ocurre cuando el vendedor compra la corporación propietaria de la propiedad. Por lo tanto, la corporación sigue siendo la propietaria de la propiedad y al cierre, la junta directiva se modificará para eliminar al vendedor e incluir al comprador. Además, se emitirán nuevas acciones que reflejen el interés del comprador en la propiedad. Dado que el propietario no cambia, evita las tarifas significativas asociadas con la inscripción de un nuevo propietario en el Registro Nacional de Costa Rica.

Costos de cierre típicos para un acuerdo de transferencia de acciones:

  • Honorarios legales 1.25% + 13% de impuestos sobre honorarios legales
  • Impuesto de transferencia 1.5%
  • Servicio de depósito en garantía $ 678 incluye IVA y asume una transacción por debajo de $ 500,000
  • Costos de inscripción $ 200

Ejemplo en una compra / venta de $ 200,000

  • Honorarios legales + impuestos $ 2,825
  • Impuesto de transferencia $ 3,000
  • Servicio de depósito en garantía $ 678
  • Costos de inscripción $ 200

TOTAL                        $6,703

If all fees are split 50/50, then each the Buyer and Seller would pay $3,351.50.

2. Transferencia de propiedad: este escenario ocurre cuando se vende la propiedad y se registra un nuevo propietario en el Registro Nacional de Propiedades de Costa Rica. Por ejemplo, si una propiedad es propiedad de una corporación pero se vende y se coloca en otra corporación o en el nombre personal del Comprador, entonces usted tiene una transferencia de propiedad. El abogado redactará una Escritura de Transferencia y el nuevo propietario quedará registrado en el Registro de la Propiedad Nacional de Costa Rica.

Costos de cierre típicos para una transferencia de propiedad:

  • Honorarios legales 1.25% + 13% de impuestos sobre honorarios legales
  • Impuesto de transferencia 1.5%
  • Servicio de depósito en garantía $ 678 incluye IVA y asume una transacción por debajo de $ 500,000
  • Costos de inscripción 0.85% aproximadamente, ya que pueden variar según el valor de la transferencia y el tipo de propiedad

Ejemplo en una compra / venta de $ 200,000

  • Honorarios legales + impuestos $ 2,825
  • Impuesto de transferencia $ 3,000
  • Servicio de depósito en garantía $ 678
  • Costos de inscripción $ 1,700

TOTAL            $8,203

Si todas las tarifas se dividen en 50/50, entonces cada Comprador y Vendedor pagarían $ 4,101.50.

Notas:

La diferencia de costo entre el Acuerdo de Transferencia de Acciones y la Transferencia de Propiedad se debe al mayor costo de registrar un nuevo propietario.

Se recomienda poseer propiedades dentro de una corporación por los motivos que se detallan en la siguiente sección, por lo que si necesita crear una nueva corporación, el costo es de aproximadamente $ 400 a $ 650.

Normalmente, el Comprador será responsable de pagar el monto total del Servicio de depósito en garantía.

Si no puede estar presente en el cierre, puede otorgar fácilmente un poder especial a cualquier persona que elija, suponiendo que compre la propiedad con una corporación costarricense. El costo del poder notarial es normalmente de $ 200.

En el pasado, el Acuerdo de Transferencia de Acciones era muy común porque el impuesto de transferencia se evitaba al transferir la corporación. Sin embargo, los cambios en la ley ahora requieren que el impuesto de transferencia se pague siempre que se venda una propiedad. Por lo tanto, es más común hoy en día que un abogado recomiende una transferencia de propiedad sobre la transferencia de acciones debido a la posibilidad de heredar cualquier responsabilidad imprevista asociada a la corporación propietaria de la propiedad.